איך להשקיע נכון בנכס מניב בארצות הברית

אחיזה בנכס מניב אורכת כשלוש, חמש ואפילו עשר שנים לעיתים, ולכן היא השקעה המתאימה למי שלוקח בחשבון שלא יהיו כניסה ויציאה מהירות וקלות ושלרוב ההשקעה היא משותפת עם משקיעים נוספים. סכום ההשקעה צריך להגיע מכסף אקסטרה הקיים כבר ולא מסכום שהמשקיע מצפה לראות ממנו תוצאות במהרה.

מה משפיע על האנליזה שתבוצע על הנכס?

יש להסתכל על התמונה הגדולה של כלכלת ארצות הברית, ולאחר מכן לבחון את הנכס עצמו, את ייעודו המסחרי ואת הסביבה שלו. הכלכלה בארצות הברית כיום היא יציבה למדי ונמצא בעליה מתמדת. עלינו להסתכל על הנכס בהשוואה לדמוגרפיה המקומית- היכן עומד הנכס ביחס לנכסים אחרים שנמצאים באותו איזור? האם יש בניה ומרכזי קניות גדולים בסביבה? לאחר מכן נסתכל על הנכס עצמו ממבט על מנת להבין האם הוא בנוי כדי להתחרות בנכסים אחרים? האם הוא ישן או חדש, האם הוא מניב כמו שצריך, האם שכר הדירה שלו נמוך מהשוק או גבוה, האם ההוצאות שלו גבוהות או נמוכות מהשוק? כל הנתונים האלו משפיעים על התשואה שתתקבל מהנכס עצמו.

למה חשוב להתייחס מבחינת ההוצאות וההכנסות?

ההוצאות וההכנסות של הנכס צריכות להיקבע ביחס לשאר הנכסים איתם הנכס נמצא בתחרות. ההוצאות בנכס הן בסך הכל רגילות לנכסים מניבים- ניקיון, אבטחה, חשמל, פינוי אשפה, ניהול ועוד, והסכומים שלהם יהיו תוצאה של תפעול הנכס- חשוב לשמור על הוצאות נכונות והגיוניות ובו זמנית להקפיד תמיד שהנכס לא ירד מתחת לגבול האדום של היכולת והאיכות שהוא מספק.

איך שיטות הערכת הנכס בארצות הברית משפיעות על אופן האנליזה?

ראשית, יש מספר שיטות להערכת הנכס וקביעת סכום הארנונה וכדאי מאוד לדעת מה צורת חישוב הארנונה באיזור בו יש לכם נכס-

1. הערכה הנעשית אחרי שנה או שנתיים לאחר רכישת הנכס.
2. הערכת הנכס כמה שנים אחרי רכישתו- אז מחשבים 80 אחוזים מערך הנכס כפול שני אחוזים
3. הערכה והשוואה לנכסים אחרים באיזור והשוואת סכום הארנונה לעלות האיזורית.

שנית, חשוב מאוד להכיר גם את חוזה השכירות של הנכס- מתי פג תוקפו ואיך ניתן להמשיך או להאריך את תוקפו ואת הישארות הדייר הקיים בנכס. יש לדעת מה העלות של השארת הדייר הקיים במידה ומחדשים את החוזה בסיום התקופה, לעומת החלפתו בדייר חדש. אם מחליפים את הדייר הקודם בדייר חדש, לרוב העלות הופכת לגבוהה הרבה יותר- דיירים מסחריים הנכנסים לנכס חדש בדרך כלל מעוניינים שהנכס יעבור שיפוץ בעלויות גבוהות, המגדילות את ההוצאות של בעלי הנכס. לעומת זאת, בהארכת תוקף חוזה עם דייר קיים, אמנם חשוב לזכור שיש ברוקרים שעשו את החוזה בתחילתו ויש לשלם להם עמלה מסויימת בעת הארכת החוזה, ואף ייתכן כי הדייר הממשיך ירצה איזשהו שינוי או טיפול בנכס שיגרור הוצאות נוספות, אך לרוב מדובר בהמשך הפקת תשואה מהנכס ללא הוצאות רבות נוספות.