ראיון אחד על אחד עם יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין, מר חיים מסילתי

האם יש קיפאון? המחירים נעצרו?

"יש תחושה בשוק שיש איזשהו קיפאון, עצירה. הציבור נותן אמון בתוכניות הממשלה ומצביע ברגליים, נכון לעת הזו אנחנו רואים מחזורי מכירות קטנים יותר. אני חושב שהמשתנה היחידי המשמעותי בשנה-שנה וחצי האחרונות, זה התוכניות של הממשלה, כי עד לאמצע 2017 או אמצע 2016 ראינו שהשוק דוהר כלפי מעלה בלי הכרה".

בלבול בנתונים מול נתוני לשכת הלמ"ס

"אנחנו לא מציגים נתונים. לשכת השמאים היא לא גוף בעל יכולות סטטיסטיות מספקות כדי להציג מדד. כגוף מקצועי כן חזקה עלינו להעיר בפני גורמים כדוגמת הלמ"ס, אודות הלקונות שיש להם בדרך המדידה ובשיטות המדידה שלהם, כדי שהמדדים שהם מוציאים יהיו מדויקים יותר. הבעיה המרכזית לטעמי, בבסיס הנתונים עליו מתבססת הלמ"ס, היא העובדה שעורכי הדין מדווחים על נתוני העסקה באופן מאוות מאוד, כשבעצם שלל נתוני העסקאות מייצרים את אותו בסיס שמנותח לימים על ידי הלמ"ס. לדוגמא- שטח הדירה, נתון שאמור להיות מנתוני הבסיס המרכזיים שבאים לנתח. יש את השטח המצוין בנסח הטאבו, את השטח שמצוין בארנונה, את השטח שהקונה זוכר שהוא ראה ויש את השטח שהמוכר מכיר, אבל אף אחד לא באמת מדד את שטח הדירה על פי תקין אחיד מסוים, כדי שבסופו של דבר אותו דיווח יהיה על בסיס מכנה משותף. אם עורך דין שואל את הקונה והוא עונה לו שגודל הדירה הוא 70 מטר, ואז הוא מוציא את נסח הטאבו והוא רואה שהשטח הוא 50 מטר, מה יעשה אותו עורך דין? ברוב הפעמים הטאבו לא קשור כלל לגודל הדירה. בטאבו רשומים שטחים קטנים מאוד, כשבפועל הדירה הרבה יותר גדולה. העניין הוא שעם השנים השתנו שיטות המדידה והדיווח לרשם המקרקעין. לדוגמא- רוב האנשים חושבים שחדר זה מקום שאתה יכול להכניס אליו מיטה, שידה וארון. עם זאת, החוק קובע ששטח של חדר הוא 8 מטרים, כשכל אחת מצלעותיו היא 2.60 לפחות. כלומר- עורך הדין חושב בתום לב שהדירה היא דירת 4 חדרים, לדוגמא אך לו היה יוצא לשטח איש מקצוע ייתכן שהיה מגלה כי מדובר בדירת 3 חדרים וחדרון או בשני חדרים ושני חדרונים. זהו עיוות מטורף, שעבור אותו עורך דין תמים שמדווח על העסקה".

האם יש פתרון?

"בהחלט, אין ברירה אלא ליצור דיווח על בסיס אחיד. יש להבטיח שכאשר עורך דין מדווח לשלטונות המס על עסקה, הוא יהיה חייב להיות מצויד בדף של שמאי מקרקעין שהיה בדירה. אנחנו מציעים ששמאי יגיע לנכס, יצלם אותו, ימדוד אותו, ימדוד כל אחד מחדריו ולראות אם הוא אכן מוגדר כחדר או לא, וישתמש בדיווח על פי תקן 9, תקן שמאי ואז יעביר את הטופס הזה לעורך הדין".

האם יש רצון לשנות את שכר הטרחה של השמאים?

"בעיני נכון מאוד ששמאי שמעריך כיום נכס לא יכול לגזור את שכר הטרחה שלו משווי הנכס, כי אז יש לו אינטרס לעוות את השווי. יש מקומות שאנחנו כן חושבים שראוי לתת לשמאי לעבוד על בסיס הצלחה בשלושה מקרים מסויימים מאוד- במקרה שהשמאי בא מטעם לקוח בשומות היטל השבחה, בשומות למנהל מקרקעי ישראל ובשמות הפקעה. במקרים האלו בלבד, בהם השמאי פועל מטעם הלקוח על מנת להפחית דרישת מס כזו או אחרת ולא בהערכת שווי רגילה, אז לדעתנו נכון וראוי שתהיה לשמאי את האפשרות, לא באופן מחייב, לגזור את שכר טרחתו מאותה הצלחה אל מול אותה רשות".