ביטול עסקת מקרקעין והחזר מס רכישה

נניח שרכשתם דירה, שילמתם את מס הרכישה ואז התחרטתם או החלטתם להחליף את הדירה שרכשתם בדירה אחרת באותו הפרויקט, האם תקבלו את מס הרכישה ששילמתם בחזרה? לפי חוק החוזים, כאשר נכרת חוזה, על פי שלושת הקריטריונים – חוזה התנהגות, חוזה בכתב וחוזה בעל פה, גם לביטול העסקה צריכה להיות עילה מספקת. יש בין 5 ל- 7 עילות ביטול מקובלות לפי חוק החוזים, וחוק מיסוי מקרקעין, כחוק העומד בפני עצמו, מאמץ את עילות הביטול האלו.

ביטול עסקת מקרקעין

נדמיין לרגע שאדם כלשהו קנה דירה והתחרט, במידה והקבלן הסכים לביטול- ההסכם מבוטל. הליך זה נקרא ביטול בהסכמה. במצב כזה מס הרכישה שולם כבר על ידי הרוכש וכשמנהל משב"ח יבקש לבדוק האם הביטול הוא אמיתי (כלומר- לוודא שיש השבה של המצב לקדמותו), ולאחר שיבטיח כי הקונה לא תפס חזקה בנכס ולא הפיק ממנו הנאה כלכלית, ניתן יהיה לאשר את תצהיר ביטול העסקה ומס הרכישה ששולם יחזור אל הקונה על פי סעיף 102 של חוק מיסוי מקרקעין.

החלפת עסקת מקרקעין בדירה אחרת באותו הפרויקט

נניח שיש פרויקט כלשהו הכולל חמישה בניינים ואדם שקנה דירה בבניין א' בקומה השלישית עכשיו מעוניין לעבור לבניין ב'. מהלך זה נקרא "החלפת דירה בפרויקט" והוא נידון כבר בשנת 1997. עו"ד מאיר מזרחי הכריע את הסוגיה ופסק שבמידה ומחליפים דירה באותו הפרויקט, ההנחיה היא לקחת מהרוכש את מס הרכישה שכבר שילם, לבטל את העסקה, לזכות את הרוכש בערך ריאלי ממס הרכישה בהשוואה לעסקה השניה, ובעסקה השניה עצמה המס מופרש לפי השווי העדכני בנכס החדש ולפי הסטטוס של הרוכש ביום העסקה החדשה, ועל כן עליו לשלם את ההפרש (אם יש כזה) ולקבל את הדירה השניה שרכש. בכל הנוגע לביטול עסקת מקרקעין יש רק סעיף אחד בחוק שמטפל בזה, סעיף 102, שקובע שיש להחזיר את המס ששולם בעסקה שבוטלה. כל שאר היסודות המתוארים וההחלטות במצבים שונים הם פרי אותה הפסיקה המנחה מ1997.

שימוש והפקת רווח מהנכס עד לביטול העסקה

ישנם מקרים של ביטול עסקת מקרקעין בהם לוקח כמה שנים עד שבית המשפט מבטל את העסקה, אך במהלכן הרוכש משתמש בדירה או בנכס ונהנה ממנה כלכלית לאורך הזמן בו הוא מחכה לפסיקת בית המשפט. כמובן שמקרה כזה לא נחשב לביטול עסקת מקרקעין כיוון שהרוכש הפיק רווח מהעסק. התגובה למקרה כזה היא ייחודית כיוון שהכלים של חוק מיסוי מקרקעין הם לא כלים נורמטיביים, יש לחוק זה מטרות ותכלית משל עצמו. אנשים רבים מגישים תביעה לבית המשפט כיוון שצד אחד הפר את ההסכם, וגם במקרה בו בית המשפט כופה ביטול עסקה ולא מסכים לאכוף את ההסכם, מנהל משב"ח קובע כי יש לבצע הליך בשם "מחיר חוזר"- בו למעשה הקונה הופך למוכר והמוכר הופך לקונה.