חלוקת חיוב היטל השבחה בין המכר לבין ההיתר

במידה ורכשתם חלקה או מגרש והנחתם שהיטל ההשבחה שולם כבר על ידי המוכר של השטח, פסק דין חדש ותקדימי עלול לשנות לכם את התוכניות.

ראשית חשוב להבין מתי נוצרת הדרישה לתשלום היטל השבחה. החיוב נוצר כאשר מאושרת תוכנית חדשה המשביחה את הנכס. לדוגמא- נניח שרכשתם מגרש עליו מותר לבנות כ-100 מטר מרובע ולאחר מכן העירייה מאשרת תוכנית להוספת 200 מטר מרובע. ברגע שאישרו לכם יותר זכויות בניה נוצרת השבחה והשוק מראה שככל שניתן לבנות על שטח של יותר מטרים, כך הנכס שווה יותר. את היטל ההשבחה עצמו גובים במועד המימוש לפי החוק- בעת הוצאת היתר בניה, בעת מכירה או, במקרים יוצאי דופן, אם הנכס נמצא כבר בשימוש לאחר בניה ללא היתר.

איך מתבצעת החלוקה בין המכר להיתר? האם יש בכלל חלוקה?

עד לאחרונה לא הייתה כלל חלוקה בין המכר להיתר. מי שבנה על חלקה שילם את כל סכום היטל ההשבחה שנוצר בזמן הבעלות שלו על הנכס ומבלי לשלם על תוכניות שאושרו לפני קניית המגרש או החלקה.

לאחרונה נפסק בבית המשפט העליון פסק דין חדש שמשנה את כללי המשחק. פסק הדין של "עבודה מקומית לתכנון בניה גבעתיים" נגד אליק רון הוא מהפכני כיוון שהוא מאפשר לגבות היטל השבחה מרוכשים של נכסים גם בגין תוכניות שאושרו לפני שהם רכשו את הנכס. אמנם מוכר הנכס כבר שילם את היטל ההשבחה בטרם הקונים רכשו את הנכס, אך על פי פסק הדין החדש בית המשפט דורש לגבות גם מהקונה החדש, באופן יחסי. לדוגמא- על חלקה מסויימת ניתן לבנות 100 אחוזים מהשטח וניתן לאחד אותה עם חלקה סמוכה וכך ניתן יהיה לבנות 200 אחוזים. האיחוד בין החלקות תלוי בהסכמת הועדה המקומית, בהסכים הבעלים של החלקה השניה ובתנאים נוספים. לכן, כשחלקה מסויימת נמכרת, אין ודאות שניתן יהיה בכלל לממש את המיזוג עם החלקה הסמוכה ולכן לא גובים מהרוכש היטל מלא. בפסק הדין החדש, בית המשפט מכיר בסכום פוטנציאלי של 75 אחוזים מערך ההשבחה, המשקפים את הפוטנציאל למימוש מלא שלה, וגובה מרוכש הנכס 25 אחוזים נוספים. בעת המימוש מתבצעת בדיקה נוספת של היתרים ולאחר וידוא שאפשר בכלל לממש את הזכויות להשבחה, מתבצעת בדיקה נוספת הבודקת כמה השבחה פוטנציאלית צפויה. לאחר מכן החלק ששולם כבר יורד מן דרישת התשלום ועל הרוכש להשלים את הסכום היחסי.

אז מה הן בעצם ההשלכות על הרוכשים?

בעקבות הפסיקה התקדימית והרטרואקטיבית, רוכשי נכסים רבים נקלעו, להפתעתם הרבה, למצב לא נעים. חשוב לקחת בחשבון, שבמידה ורכשתם מגרש עליו שילם כבר המוכר את היטל ההשבחה, במידה ותבחרו למזג או להוסיף שטח- על פי בית המשפט הזכויות שלכם יגדלו אך גם ניתן יהיה לדרוש מכם לשלם היטל השבחה נוסף.