עתיד ענף הנדל"ן בישראל

השינויים שחלו בשנה האחרונה בענף הנדל"ן מעלים את השאלה- מה צפוי לקרות למחירי הנדל"ן בישראל? לאחר קיפאון מסויים בשוק בין השנים 1999 ל-2001, עלייה מתונה עד 2007-2008 ועלייה מטאורית בעשור האחרון, היום המחירים הכפילו את עצמם.

בעקבות הקיפאון- פנינו לאן?

"כנראה שבקרוב נגיע למיתון במחירי הנדל"ן. עלייה הדרגתית, כפי שראינו ברוב השנים בישראל, תגיע בהמשך" אומר אלדד פרי, יו"ר ובעלים בחברת "פרי נדל"ן". "כחלון מבטיח שהמחירים הולכים לרדת ולפי השינויים האחרונים זה אכן מתקיים, אבל הסיבה לכך היא שהמשקיעים יוצאים מהשוק בשל חוסר ודאות. לכן, וכיוון שכל השיווקים האחרונים הם "מחיר למשתכן", אין התחלת בנייה חדשה בשוק החופשי, לא משתלם כרגע לקנות דירה ומחירי השכירות יעלו בקרוב. כשמחיר השכירות יעלה המיסים שיעלו גם הם, יגולמו בשכירות והמרוויחה היחידה מכך תהיה המדינה".

אדם סמית לימד אותנו ב"עושר העמים" שקפיטליזם טוב הוא קפיטליזם שאין מתערבים בו בכלל. עם זאת, קפיטליזם נטול התערבות מוביל לעיתים גם לחוסר שיוויון חברתי, וצעירים לא יכולים אפילו לחלום לרכוש דירה. כדי לסייע, המדינה מסבסדת ו"מכניסה יד לכיס"- מוותרת על מע"מ, משווקת את הקרקעות ב"מחיר למשתכן" ומקבלת פחות על הקרקע.

"עכשיו המדינה צריכה לתקן" מציין פרי, "לתכנן יותר ולהוציא יותר קרקעות אבל לא בהכרח איפה שהיא כבר עושה זאת. לדוגמא- הוספת 10,000 יחידות דיור בנתיבות, כשבנתיבות כולה גרים כיום 35,000 איש. עוד 10,000 יחידות דיור יגדילו את אוכלוסיית נתיבות ל-70,000 איש. הפתרונות האלו יכלו לעשות תיקון חברתי מסויים, אבל מבחינה כלכלית המשמעות לא טובה. אם שואפים לשינוי חברתי אז יש לנצל את ההזדמנות ולתכנן קרקעות חדשות שהן כולן פרטיות בערים שקמו לפני קום המדינה- הרצליה, פתח תקווה, רחובות, ראשל"צ, נס ציונה ובכל הטבעת שמקיפה את תל אביב. הקרקעות האלו מהוות אמנם רק 7% מקרקעות המדינה, אך בסופו של דבר הן קובעות את המחיר של 93 האחוזים האחרים. למדינה יש שטחים רבים בפריפריה אך איש אינו מעוניין לגור בהם. ככל שימשיכו לשדרג את התשתיות יותר אנשים ירצו ללכת לפריפריה, אבל זה תהליך ארוך ולצידו יש לבצע מעשים לטווח הקצר, ולא רק בתחום הקרקע".

נדל"ן מסחרי

כיום נראה שמצד אחד תשואות הנדל"ן המסחרי יציבות, אך כמות הקניות און ליין עדיין יכולה לפגוע בשוק הקמעונאי. "עם התפתחות הטכנולוגיה בשנים האחרונות, התעשיות הכבדות והבינוניות הלכו והצטמצמו והערים מבקשות רק מסחר ומשרדים" אומר פרי, "בעבר היינו זקוקים למשרדים עם מכונת צילום, פקס וטלפונים. היום בסמארטפון יש את כל מה שצריך כדי לנהל עסק, הכל עובר במיילים ויותר נעים לקיים פגישות עסקיות בבית קפה. עדיין, גם בתחום המשרדים וגם בתחום המסחר- הרווחיות מאד גבוהה ושווה להמשיך להשקיע בו" מציין פרי, "רק כדאי לוודא שמדובר בפריים לוקיישן. ככל שירדו המחירים והתשואות בתחום, תגדל בהכרח התשואה בלוגיסטיקה, כיוון שההרגל לרכישה און ליין הולך וגדל, ואנשים זקוקים למקומות אחסון. גם כאן המדינה יכולה להתערב, אך אם היא לא תקבע כללים ברורים תהיה אי ודאות כמו במחירי הנדל"ן".