התקנה לפיצול בתים צמודי קרקע

התקנה לפיצול בתים צמודי קרקע עברה בכנסת בחודש אוגוסט האחרון וצפויה להכנס לפועל בימים אלו. אבל מה בעצם אומרת התקנה?

מדובר למעשה בתקנה לחוק התכנון והבניה, שנכנסה לתוקף באוגוסט האחרון והרשויות קיבלו כשלושה חודשים להתכונן לכל המהלך הזה. למעשה התקנה החדשה מאפשרת לבעלי בתים פרטיים בגודל של החל מ-120 מטרים ומעלה, לבצע פיצול לשתי יחידות דיור, כאשר היחידה המפוצלת יכולה להיות בגדלים של החל מ-45 מטרים ועד 60 מטרים לכל היותר. יתרה מכך, היחידה המפוצלת צריכה להיות אוטונומית לגמרי- בעלת כניסה נפרדת, מטבח נפרד, שירותים נפרדים וכן הלאה וכאשר היחידה הזו נמכרת, היא נמכרת כמקשה אחת שלמה. בכל הנוגע לבתים פרטיים צמודי קרקע שכבר עשו פיצול- אמנם כוונת המחוקק לא הייתה בהכרח לכלול פיצולים שנעשו טרם התקנה אך בהחלט ניתן להשתמש בתקנה כדי להכשיר את שנעשה.

המשמעות על המיסוי

התקנה כוללת הטבות מס משמעותיות במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור. בתקנה החדשה המחוקק עשה צעד לקראת האזרח, ומעבר לעובדה שהתקנה הזו משביחה את ערך הנכס (בשל שינוי ייעוד- מרתף או כניסה נפרדת שהופכים ליחידה, לדוגמא) המחוקק גם קובע כי במקום לשלם 100 אחוזים מסך היטל ההשבחה, יש לשלם רק 34 אחוזים. יתרה מכך, רק 17 אחוזים נדרשים לתשלום באופן מיידי, מרגע קבלת ההיתר ובעת המכירה. אם הנכס לא נמכר- אין צורך לשלם. הטבה משמעותית נוספת היא שאין צורך בהיתר או רישוי משום סוג על מנת להחזיר פיצול שנעשה לקדמותו, ניתן פשוט לעשות את זה באופן עצמאי.

חשיבות השמאות המקדמית

תהליך רכישת נכס הוא לא פעם סבוך ומסורבל. עם זאת יש מספר בדיקות קטנות שיכולות לחסוך לכולנו עוגמת נפש וגם לא מעט כסף.

מהי שמאות מקדמית?

שמאות מקדמית היא שמאות המתבצעת לפני הסכם רכישת הנכס עצמו. רוב רוכשי הנכסים מגישים לבנקים מסמכים סטנדרטיים, מקבלים ממנו אישור עקרוני לקבלת משכנתא ואז חותמים על הסכם. למעשה, הבנק נותן את הכסף לפי הערכת השמאי ולא לפי מה שרשום בהסכם וכתוצאה מכך יש לא מעט רוכשים שנכנסים לבעיה משפטית כי הם התחייבו על סכום שלא יוכלו לשלם. לכן חשוב מאוד לבצע שמאות מקדמית- מגישים לבנק מסמכים רלוונטיים ומקבלים אישור עקרוני למשכנתא ורק אז מזמינים שמאי מטעם הבנק, עוד לפני עריכת ההסכם. השמאי בודק כמה הנכס שווה בפן הכלכלי, בודק שאין חריגות בניה ושהנכס תקין מבחינה משפטית, ואז אפשר לגשת אל ההסכם עם ידע מלא על הסכום שיתקבל מהבנק. עבור מי שיש לו הון עצמי מינימלי, חובה לבצע שמאות מקדמית, כדי לא להכנס לתסבוכות משפטיות עם רכישת נכס בלי הון עצמי מספק. כמו כן, כששמאי עושה הערכה של הנכס, הוא למעשה מחשב כמה מהר ניתן יהיה למכור את הנכס במידה ויהיה צורך, ולכן חשוב לקחת בחשבון שלעיתים שמאים מעריכים נכס בחסר בגלל סיבות כמו קומה גבוהה ללא מעלית, לדוגמא.

הערכת חסר

כששמאי מגיע להעריך נכס, עליו לחשוב על מצב בו הבנק יצטרך לממש ולמכור אותו, ועליו להמנע ממצב בו הוא נותן הערכה גבוהה יותר ממחיר המימוש של הנכס. מצד שני, השמאי לא יכול לתת הערכת חסר משמעותית מאוד, כי אז הבנק לא ייתן משכנתאות והבנק רוצה להלוות. למרות ניגוד האינטרסים- מצד אחד השמאי שומר על עצמו ומהצד השני על האינטרסים של הבנק, למעשה כל הגורמים האלו מובילים אותו לתת מחיר הוגן.